焕廷关注 | 借名买房纠纷如何处理

     借名购房是日常生活中出现的一类典型纠纷。依据《物权法》关于不动产登记的相关规定，房屋所有权应当依登记确定。但在借名购房法律关系中，涉及到真实购房人、登记所有人、甚至是与第三人之间的关系，名义购房人虽然登记为房屋所有权人，但并无实际购房的意愿，也未实际出资，而是他人借用其名义购买的房屋，房屋所有权如何认定，存在争议。

一、借名买房产生原因 

    借名买房，是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为，房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人，被借名之人为登记所有人。其产生原因可以归纳为以下几个方面：
    1.规避法律政策
    真实购房人没有资格购买，为了规避法律和政策的规定，借登记所有人之名，取得购买房屋的资格。
    2.转移财产逃避债务
　根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第7条规定，如果债务人所有动产不足以偿还债务，在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行多余的不动产。有些债务人为了隐匿财产，恶意躲债，事先就把房屋登记在他人名下，使债权人和法院无法执行。
　3.减少税费
　房屋是不动产，价值大，每次转让均需办理登记手续，缴纳一定费用。真实购房者为了简便手续，减少税费的缴纳，也常常采用借名买房的方法。
　4.其他原因
　借名买房有的是为了达到某种特殊目的。比如，在银行贷款买二手房对年龄是有严格限制的，年纪大的购房者不符合贷款条件，便使用子女的名义贷款买房。 

  二、借名买房出现的权属纠纷以及认定
       借名买房在实际履行过程中，除了借名者与被借名者之间的法律关系，还有可能涉及到与第三人（双方当事人的配偶、继承人或善意受让人、债权人）的法律关系，很容易引起纠纷，引发一些法律问题，实际出资人因借名购房提起确权之诉的，应当审查实际出资人与名义购房人之间的实际关系确定权属，而不能仅凭房屋登记情况作出裁判。名义购房人不具有房屋购买的真实意愿，而是将名义借由他人进行购房，且购房款也由他人实际支付，他人实际占有房屋的，应当认定房屋属于实际出资购房人所有，如下案例：
    （一）基本案情
    北京市高级人民法院在审理再审申请人李毅与被申请人北京科瑞威德焊接技术有限责任公司所有权确认纠纷案【（2015）高民申字第3570号】中认为，本案中，双方当事人对于是否存在借名买房一事，说法不一。北京科瑞威德焊接技术有限责任公司作为主张借名事实存在的一方，负有举证证明义务。两审法院根据北京科瑞威德焊接技术有限责任公司持有全套购房合同、纳税凭证、房产证原件的事实，认为北京科瑞威德焊接技术有限责任公司通过实际付款、实际占有、李毅对其签字文件表述的间接认可等一系列间接证据的举证，已完成对借名购房事实的证明，双方之间存在借名买房的事实，并无不妥。北京科瑞威德焊接技术有限责任公司享有基于借名事实要求李毅过户房屋的权利。两审法院根据查明的事实并结合相应证据所作判决，并无不当。

     (二)案件分析
    首先，根据《物权法》第十六条规定，房屋所有权应当依据不动产登记情况确定。但不动产登记如果与实际权属情况不一致的，人民法院可以通过确权判决对于实际权属情况进行确认，并在作出裁判后由登记机关根据人民法院的裁判内容予以变更登记。可见，在依法确认登记公示效力的同时，也应当认识到登记也可以依据实际的权属情况予以变更。人民法院在确权之诉中应当对权属的变更依据等进行审查，依据实际情况确认权属。
其次，在借名购房的情形，借名购房人一般是购房款的实际出资人，并实际占有使用房屋。在购买房屋的过程中，提出购房意愿的也是借名购房人，只是由于政策、集资建房等各种实际情况，无法直接以本人名义购买作为标的物的房屋，因此借用他人名义进行购房。在借名购房人与名义购房人发生争议时，只要能够证明借名购房的事实，就应当可以依据实际情况要求变更权属登记，人民法院可以确认所有权归其所有。再次，民事活动应当遵循诚实信用原则。名义购房人为他人购房而登记在自己名下，不符合不动产登记权属证明的本意，违反与借名人的协议，而自认为所有权人，也与有约必守、诚实信用的原则相悖。因此，在双方发生争议时，确认所有权为借名购房人所有，并对于不动产登记进行变更，符合不动产登记证明权属真实情况的本意，也符合民法的基本原则。

    因此，从实践中的借名买房纠纷案件看，当事人借名买房往往是出于规避限购政策、信贷政策的目的。虽然这些政策性文件均非法律、行政法规，但如保障性住房限购政策，是为了保障城市中的低收入群体和住房困难群体的住房需求，普通商品房限购政策、信贷政策，是为了实现国家对房地产市场的宏观调控目的，当事人之间通过借名买房行为，实际上是对这些政策的架空，故在法律上具有一定的可非难性。无论是借名购买限购的普通商品房还是政策保障性住房，借名人只享有对登记权利人的债权，并不对这些房屋享有所有权，故其确认所有权的请求不能得到支持，其对登记权利人提出的协助过户登记的请求，则应区分不同情况：在借名人于诉讼时仍不具备购房资格或该房屋不具备再行转让交易的条件的情形下，其请求因法律上的履行不能而不应得到支持；但当借名人于诉讼时符合了购房条件或者该房屋具备了再行转让交易的条件时，因并不存在继续履行合同的障碍，故可支持借名人主张登记权利人协助办理过户登记的请求。可见，正确认识了借名人对房屋权利的性质，相应问题将迎刃而解。

    综上所述，对于借名买房纠纷中房屋权属确认的正确处理，离不开对“真实权利状态”涵义的正确理解，从根本上应建诸于对不动产登记的法律效力以及物权与债权区分的准确把握。借名人与被借名人之间关于房屋所有权归属的约定，显然与物权法规定的不动产物权生效要件不符，该约定不具有物权法上的效力。若支持借名人依据借名买房协议确认对其房屋享有法律上的所有权，则违背了物权变动的法定原则，混淆了债权关系与物权关系。

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