中介合同怎么签？需要注意什么？

【基本案情】
   2009年1月4日，甲陪同乙看了位于本市某地的一套房屋，乙在看房确认书上签字。事后，乙利用甲提供的中介信息避开甲另行与甲介绍的出售方丙签订房屋买卖合同，违反双方的协议，起诉要求乙支付居间报酬人民币5000元，违约金人民币3000元。
   被告乙答辩称：被告未与原告签订居间合同，被告确实在原告提供的买受方看房确认书上签名，但上面房屋地址一栏原先是空白的，但原告并非是独家代理销售系争房屋，原告所带看的房屋已由中原公司介绍看房在先，且在中原公司的介绍下，促成了其与系争房屋原权利人的房屋买卖，被告不存在违约。原告仅陪同被告看房，未促成买卖合同成立，按法律规定不得要求支付报酬。不同意原告的诉讼请求。
  法院查明事实作出判决，原告要求被告支付报酬及违约金的诉讼请求不予支持。

【案例评析】
   本案是一起居间合同纠纷。原告作为居间人，不但应向被告提供订约的房地产信息，而且还要努力促成被告与出售方的买卖成立，只有上述条件具备，原告才有权收取被告的报酬。根据本案查明的事实，系争房屋原权利人不是仅委托原告一家出售房屋，原告虽然陪同被告看房，但不能认定已经履行了作为居间人应尽的居间义务，已经促成合同成立。被告与系争房屋原权利人之间的房屋买卖成立并非是原告促成，而是由丙居间成功，并向丙支付了报酬，原告不具备向被告收取报酬的条件。原告可以要求被告支付从事居间活动支出的必要费用，但要求被告支付报酬及违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据。因此法院判决未支持原告的诉讼请求。
【基本概念】

   根据《中华人民共和国合同法》的规定，居间合同是居间人向委托人报告订约机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当支付报酬。根据该法条，可以看出居间合同通常只有两方当事人，即为他方提供报告订约机会或提供交易媒介的居间人，以及给付报酬一方的委托人，在少数情况下会有订立合同的第三人作为共同诉讼当事人参加诉讼。在审判实践中，有可能产生的居间合同纠纷不外乎二大类，即因酬金而引起的纠纷，另一种为赔偿性纠纷。

    通过对上述法条的分析我们不难看出，在此类居间合同纠纷中，作为原告的居间人只要举证证明促成合同成立，就可以取得酬金，而酬金的多少则可以依据约定或者公平合理原则加以确定。假使没能促成合同成立的，也可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用，所以在此类纠纷中，原告的举证责任合符“谁主张谁举证”的原则，并且作为原告的居间人也容易举出是否促成合同成立的证据，在诉讼中，其举证权利和义务是一致的;对于作为被告的委托人，如要提出抗辩，同样只要举出合同是否订立的证据就行，也合符“谁主张谁举证”的原则。

【注意事项】

    居间合同是中介常用到的一个合同，关系到了居间人和委托人的利益，因此签订时要注意以下事项：
   一、购房人首先要了解中介人员的信息，如经营范围、执业经纪人的姓名及证号等等。如果购房者在直接到中介公司进行洽谈的过程中，发现中介公司未经备案、注册登记或执业经纪人证号名不副实，应立即停止交易，向有关部门核实、举报。

   二、中介收取合同约定的中介服务费需明确细节问题;　
    （一）支付报酬的条件。只有当居间人促成合同成立时，居间人才能要求委托人支付报酬。

    （二）当居间人促成合同成立时，居间活动的费用由居间人来负担。但是，若居间人未促成合同成立的，可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用，但不得要求委托人支付报酬。

　 （三）居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。

　三、在合同中明晰中介费的支付条件。原则上是在中介公司促成双方签订《房地产买卖合同》时支付，但鉴于房屋交易过程中环节较多，可以将中介经纪费的支付与工作进度相结合，做到哪一步就支付哪一步的中介经纪费。

　四、注意定金、订金，预付款，违约金条款。如果是对方提供的为格式合同，那么，在签订合同前，最好请专业律师把关，修改、删除合同中对己不利条款，增加自身需要的条款，以达到利益平衡，降低纠纷、损失发生。

　五、保密约定。在签订居间合同时，若委托人要求居间人不得将其姓名或商号、名称告知对方。则应在居间合同中体现出来。此时，居间人就负有对委托人信息保密的义务。居间人在交易双方订立合同之中或之后都应履行保密的义务。居间人如违反该义务致使委托人受损害的，应承担损害赔偿责任。

     （一）支付报酬的条件。只有当居间人促成合同成立时，居间人才能要求委托人支付报酬。

     （二）当居间人促成合同成立时，居间活动的费用由居间人来负担。但是，若居间人未促成合同成立的，可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用，但不得要求委托人支付报酬。

　 （三）居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。

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