在未征得房屋所有人同意时房屋买卖的交易风险

    2013年7月，周某家有一套私房适逢城市拆迁，获得了一套安置房，周某将其房产证交给儿子周大勇（化名）保管，并与儿子周大勇约定：在周某有生之年，没有他的同意，房屋归周某所有，周大勇不得擅自变卖房屋，否则将收回房产证。

    2014年4月，周大勇因急需一笔钱，瞒着周某将房屋以市价卖给了知情人赵某，并将房产证交于赵某，但没有办理过户手续，之后赵某又转卖给了任某，约定2014年11月双方交付房屋和房款，但是14年8月，周某突然找儿子要房产证，周大勇以找不到为由告诉周某房产证已丢失，周某遂到房管局办理挂失并补办房产证，赵某知道后十分着急，于是拿着房产证到房管局提出异议。房管局因此以“遗失申报不实”为由驳回了周某补办房产证的申请。此时周某才得知儿子周大勇瞒着自己将房屋卖给了别人，在要求赵某返还房屋未果的情况下，周某将周大勇和赵某列为共同被告告上了法庭。

    请问，周某能要回房屋吗？

    【律师说法】

    周某可以要回房屋，原因在于赵某不是善意第三人，不能依法善意取得房屋所有权。

    我国《物权法》第106条规定了不动产的善意取得制度。

    受让人（即本案的赵某）需同时满足以下条件时，才能取得不动产的所有权：

    （1）受让人受让该不动产时是善意的；

     这里所谓的善意，是指第三人于受让不动产时，不知出让人为非所有人，也不知出让人无权处分。

    （2）以合理的价格转让；

    合理的价格是指出让的房屋价格与同等条件下的房屋市场价格基本一致。

    （3）转让不动产依照法律规定需要登记的已经登记，不需要登记的已经交付给第三人。

    从本案案情看，第一，周大勇属于无权处分，即周大勇既未取得其父周某的委托，周某也不知道以其名义将房屋卖给了赵某，而事后周某也没有追认。第二，本案中，受让人赵某明知周大勇对房屋无处分权，且周大勇也未取得周某的授权，可以断定赵某不具有受让的善意，并且房屋也未办理过户手续，因此，本案中赵某与周大勇之间订立的房屋买卖合同不适用善意取得制度，赵某无权获得房屋的所有权。

    【法条链接】

    《物权法》第106条