开发商不具有开发资质时预售房屋的交易风险

    【风险提示】

    开发商不具备房地产开发企业所应当具备的条件将不具有从事商品房开发的资格，其与买房人所签订的房屋买卖合同无效。在房屋买卖合同无效的情况下，尽管买房人可以要求开发商退回全部房款或预付款，但是，往往会因为开发商或代理人无力返还房款或者拒绝返还，因而使买房人承担一定的交易风险。

    【案例】

    A市某区政府（下面简称“区政府”）对某大街进行改造，开发建筑B大厦。2007年11月11日，黄某与C建筑安装工程公司（以下简称“C公司”）签订《B大厦的房屋使用权出售合同》，出售期限为40年（区政府为房屋所有权人），交纳预购房款300,000元，并进行了公证。B大厦于2009年1月1日开始投入使用，黄某即可入驻B大厦进行经营。但是，在要求区政府办理房屋产权证书时，区政府拒绝办理。黄某遂向法院起诉，请求退房并要求区政府返还预购房屋款及利息。

    请问，原告黄某的诉讼请求能得到法院的支持吗？

    【律师解答】

    被告区政府的行为是一种房地产开发经营行为，而房地产开发经营者应为具备企业法人条件，经工商行政管理部门登记并核发营业执照的房地产企业，而区政府并不具备房地产开发主体资格和预售房屋的条件，故黄某与其签订的预售合同是无效的，对于原告黄某的诉讼请求，法院应予支持。

    【法理荟萃】

    一、关于房地产开发经营者的资质

    设立房地产开发企业，应当具备下列条件：

    1、有自己的名称和组织机构；

    2、有固定的经营场所；

    3、有符合国务院规定的注册资本；

    4、有足够的专业技术人员；

    5、法律、行政法规规定的其他条件。

    二、合同无效的后果

    无效合同自始没有法律约束力，合同被确认无效当事人应负下列民事责任：

    1、当事人之间返还财产，不论接受财产的一方是否有过错；

    2、财产没有必要返还或者不能返还的，应当折价补偿；

    3、一方有过错的应当赔偿对方因此遭受的损失；

    4、双方都有过错的，应当各自承担相应的责任；

    5、当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，财产应当收归国家国有或者返还集体、第三人。