如何避免夫或妻一方未经同意以房抵债

【基本案情】

陶某(女)与赵某(男)系夫妻关系。丈夫赵某游手好闲，不务正业，还染上了赌博的恶习，四处向亲戚朋友借钱。渐渐债台高筑，也没有人愿意再借钱给他。一日，赵某在麻将档认识了陈某，陈某同意借钱给赵某，条件是如果到期赵某不能还钱，要把房子抵给陈某。赵某表示同意，并希望陈某不要告诉陶某以房产抵押借钱一事。到期后，赵某当然无力还款，只好到房产局办理了过户手续，低于市场价将房子过户给了陈某。直到陈某上门要收房，陶某才发现自家的房子给卖了。陶某起诉到法院要求确认赵某与陈某的房屋买卖合同无效。
        本案中的房产属于夫妻共同财产，在处理该房产时，赵某应当取得陶某的同意。赵某擅自处分共同共有的房屋的行为，已经侵犯了陶某的合法权益。而在本案中陈某也并非善意的第三人，不属于司法解释中规定的“善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续”的情况。法院经审理后，判决确认赵某与陈某的房屋买卖合同无效。

【应对策略】

（一）对夫或妻而言
       
为了保护自己的合法财产权利，预防共有房产被配偶擅自出售，建议婚后购买房屋时最好将自己同时登记为房屋所有权人。如果购房时没有登记为所有权人，事后要尽可能将自己的名字加到房产证上，这样如果没有自己的同意，对方是无法办理所有权过户登记，而且买房人也难以通过善意取得制度取得房屋的所有权。

（二）对购房者而言
       
购买二手房，经常遇到夫或妻一方单方卖房的情况，为保护自身的合法权益，要尽可能的要求卖房夫妻双方到场签字；如卖房人配偶有事等原因不能到场，一定要事先进行录音取证或找无利害关系的证人证明，以防其以不同意或不知情为由事后反悔。

【相关法条】

《婚姻法解释（三）》

第十一条    一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

《中华人民共和国物权法》

第一百零六条　无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
　　
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
　　
（二）以合理的价格转让；
　　
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
　　
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
　　
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》

第十五条     受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。
   
真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。

第十九条     物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。

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