房屋限购导致合同解除能否要求返还中介费

【基本案情】   

    由于房屋限购，毕某某作为外地人不具备购房资格，但是房产公司人员满口承诺能帮助毕某某办理过户。2014年11月29日，毕某某、房产公司与王某签订了《居间服务合同》，并与卖房人王某签订了《房屋买卖合同》。后房产公司没有办法为毕某某协助办理过户手续，毕某某并不具备购房资格，购房协议因为违反强制性法律规定均为无效协议，根本没有办法履行。毕某某认为房产公司作为专业房屋中介机构已核实了的身份信息，明知没有购房资格，无法购置房屋，收取居间服务费没有任何依据。请求判令房产公司返还毕某某支付的居间服务费100000元。　
　　房产公司答辩称：请求驳回毕某某诉讼请求。房产公司没有违约，买卖合同成立，居间行为完成。并提出反诉称：毕某某与房产公司签订《居间服务合同》，约定买卖双方签订买卖合同时，居间行为完成，毕某某应向房产公司支付居间代理费260000元整，应于合同签订当日支付。请求判令毕某某支付房产公司剩余居间服务费160000元。

【法院判决】
1、某房产公司返还毕某某中介服务费六万一千元；2、驳回毕某某其他诉讼请求；
3、驳回某房产公司反诉请求。

《房地产经纪管理办法》
第二十一条　房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：
　　（一）是否与委托房屋有利害关系；
　　（二）应当由委托人协助的事宜、提供的资料；
　　（三）委托房屋的市场参考价格；
　　（四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险；
　　（五）房屋交易涉及的税费；
　　（六）经纪服务的内容及完成标准；
　　（七）经纪服务收费标准和支付时间；
　　（八）其他需要告知的事项。
　　房地产经纪机构根据交易当事人需要提供房地产经纪服务以外的其他服务的，应当事先经当事人书面同意并告知服务内容及收费标准。书面告知材料应当经委托人签名（盖章）确认。
第二十二条　房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。
　　房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。

    纵观以上规范，对委托人是否具有适格的购房资格进行审查、书面告知并要求委托人提供相应资料，是房产机构的应尽义务。房产公司未能证明在促成买卖合同之前确已履行前述义务，毕某某作为委托人、购买人亦未对自身不具有购房资格一事予以足够谨慎注意，导致签订了无法履行的合同。双方对合同不能实际履行均有过错，其中，房产公司作为民众信赖其专业服务机构负有重大过错，法院酌定其过错比例为85%、毕某某过错比例为15%，合同约定之中介服务费用由双方按比例承担，是合法合理的。

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