哪些房屋能够抵押？如何抵押更有效

    2016年，张某向李某借款，王某作为担保人，和李某约定用自己一套房屋抵押担保该笔债务。张李二人签订了借款合同，但李某和王某没有办理房屋抵押登记，随后王某将自己的房屋的房产证交给李某保管，借款到期后，张某无力偿还，李某诉至法院，主张对房产享有优先受偿权。

    法院判决：因房产未办理抵押登记，按照物权法的相关规定，抵押权未设立，故对优先受偿权不予支持。

    上述案例中因为抵押物没有按照法律规定进行登记导致优先受偿全丧失，以至于影响到债权，所以说民间借贷中，以物权法规定的必须办理抵押登记、质押登记的财产或财产权利作为担保的，应当到相关登记机关办理登记手续。未依法登记的，抵押权、质押权未设立，出借人对担保财产或财产权利不享有优先受偿权。

房屋抵押应当满足的条件

根据我国法律规定，不动产抵押设立一般需要满足3个条件：

一、双方要签订的抵押合同要有效；

    二、抵押人要有房屋的处分权；

    三、需要办理抵押登记。

    房屋作为典型的不动产，房屋抵押的也需要满足这三个条件，未办理抵押登记的，抵押权没有设立，但是没有登记的抵押权不影响抵押合同的效力。

哪些房产不能办理抵押登记

    我国《担保法》规定，抵押人依法有权处分的国有的土地使用权房屋和其他地上定着物可以作抵押。但是现实中往往存在很多不能抵押的房产，或者因为政策性因素，或者因为历史遗留问题，有些产权性质复杂的房产是不能作抵押的：

一、学校、医院、国家机关、社会福利机构、宗教寺庙等公共福利事业的不动产；

二、军队的房产一般不能作为抵押；

三、有产权纠纷、产权关系不清的房产；

四、被冻结扣押监管或以其他形式采取强制措施的房产；

五、计划即将拆迁的房地产；

六、在未获全部共有人书面同意抵押的共有房地产；

七、没有地上建筑物的农村集体土地不包括荒山荒地等；

八、已作过抵押但未经前抵押权人书面同意的房地产；

九、违章建筑或未经批准私自建设的建筑物；

十、小产权房、未满五年的经济适用房、廉租房；

以上就是银行所能接受的可作为抵押贷款的房产，可以判断自己的房产是否能向银行申请到贷款。

法律依据

《物权法》

第一百八十条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：

(一)建筑物和其他土地附着物;

(二)建设用地使用权;

(三)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;

抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

第一百八十七条 以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

第一百八十八条 以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记，不得对抗善意第三人。