房屋买卖中约定出卖人可回购并支付利息，属于民间借贷关系

    本文要说的是“房屋买卖中约定，出卖人可以在一定期限内回购房屋，并支付给买受人一定利息的法律关系认定”问题。

    【案例】河南省高院判决蔡常诉瑞信公司借款合同纠纷案

    【案号】（2012）豫法民三终字第26号

    【裁判要旨】当事人签订房屋买卖合同约定，出卖人在约定期限内回购房屋，并向买受人支付利息的，属于以购房合同方式进行借款。

    【要旨解析】买卖合同的本质是转让所有权，即对于买受人来说，他真实的意思表示是获得标的物的所有权。但是，如果当事人签订的房屋买卖合同约定，出卖人在约定期限内回购房屋，并向买受人支付利息，这显然不符合买卖合同的本质特征，实际上它是出卖人在以抵押房屋为代价向买受人行借贷活动，因此，该类法律关系应认定为民间借贷关系，而不是房屋买卖关系。

    【相关问题】

    关于借款合同与买卖合同混同的法律规定

    2015年8月实施的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称<规定>）

    第二十四条 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

    按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。

    《规定》回避了买卖合同的效力问题，规定出借人仅能依据借款合同主张权利，出借人仅能申请拍卖标的物。

    在《规定》出台前，对于这类问题的解决，司法界对于涉及的“买卖合同的效力”存在有效说和无效说两种，但这次《规定》的出台却没有提及买卖合同的效力问题。

    第24条规定通俗的解释是，出借人应当按照民间借贷法律关系提诉讼请求，否则人民法院裁定驳回起诉。民间借贷判决生效后，借款人有权申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。拍卖所得的价款多还少补。

    出借人不能要求按照买卖合同对标的物主张债权请求权，只能将标的物作为出借人的概况性财产，通过拍卖程序，就获得的变价款项受偿。