债权人要求过户房产 因合同混同诉求被驳回

    民间借贷实践中，当前有一种现象是当事人双方为避免债务人无力偿还借款，往往在签订民间借贷合同的同时或其后签订买卖合同（以房屋买卖合同为主），约定债务人不能偿还债款本息的，则履行买卖合同。在法律上讲，这是一类合同混同的现象。

    一、典型案例

    时间是2013年5月7日，张三是出借人，向借款人李四借款100万元，期限为两年，同时双方签订房屋买卖合同，以李四所有的房屋作为债权担保(假定房屋变现价值与借款本息相当)，约定若借款到期后，李四不能还款的，借款本息自动抵顶购房款，李四应当将房屋过户给张三。合同签订后，李四已经将房屋交张三占有。

    2015年8月5日，张三将李四告上法庭要求将李四的房屋过户至其名下。

    二、法院认为
    法院认为，该商品房买卖合同具有流质条款的性质而无效，最终驳回了张三的诉讼请求。

    三、评析：合同混同 效力不能一概而论

    （一）本案评析

    本案涉及的是民间借贷中借款合同与买卖合同混同的问题。

    法院认为，该商品房买卖合同具有流质条款的性质而无效，最终驳回了张三的诉讼请求。

    由于本案发生在《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》实施之前，当时对于这类案件，司法界对于合同混同中买卖合同的效力有两种说法，一种是有效说，另一种是无效说。很明显，本案采用的是“无效说”。

    但是随着《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的实施法院对于民间借贷中合同混同问题中买卖合同的效力问题，不再一概而论。

    第一，合同混同。民间借贷实践中，当前有一种现象是当事人双方为避免债务人无力偿还借款，往往在签订民间借贷合同的同时或其后签订买卖合同（以房屋买卖合同为主），约定债务人不能偿还债款本息的，则履行买卖合同。在法律上讲，这是一类合同混同的现象。

    第二，合同混同结果判定的依据。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十四条是民间借贷中合同混同结果判定的依据。

    《规定》实际上是回避了买卖合同的效力问题。

    这次《规定》的出台却没有提及买卖合同的效力问题。

    第24条规定通俗的解释是，出借人应当按照民间借贷法律关系提诉讼请求，否则人民法院裁定驳回起诉。民间借贷判决生效后，借款人有权申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。拍卖所得的价款多还少补。

    出借人不能要求按照买卖合同对标的物主张债权请求权，只能将标的物作为出借人的概况性财产，通过拍卖程序，就获得的变价款项受偿。

    因此，签署商品房买卖合同对于借款是有一定的保障意义的。

    （二）法律规定

    《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》

    第二十四条 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

　按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。

    结  语

    以上就是民间借贷中关于“债权人要求过户房产 因合同混同诉求被驳回”的问题解读，希望能为大家带来帮助，如遇到较为复杂的情况，建议咨询相关专家律师。