借用他人名义订立房屋买卖合同产生的合同风险

    房屋买卖合同包含的内容有很多，其中有一项是“当事人事项”，通常容易被当事人自己所忽视，现实生活中有很多纠纷都是因为“当事人事项”约定或者审查时有风险，比如说，房地产商资质有问题、出卖人不是房屋所有权人、借用他人名义订立房屋等等。

    本文要说的就是买房人“借用他人名义订立房屋买卖合同产生的合同风险”。

    【案例】

    李某夫妇在A市务工，看中了某区的一套商品房，总价455，000元，但是，李某夫妇既没有足够钱可付房款，又是农村户口无法办理公积金贷款，于是两人想到了同乡的范某，在征得范某同意后，李某夫妇借用范某的名义办理了公积金贷款，并以范某的名义与房地产商签订了房屋买卖合同，李某夫妇以范某名义支付了首付款120，000元后入住房屋，约定银行会每月从范某的公积金账户中扣除购房款后，刘某夫妇再将钱还给范某。但过了4个月，刘某夫妇却停止了对范某的还款行为，在多次向李某夫妇要求还款未果的情况下，范某将李某夫妇告上法庭。

     在庭审中，双方针对该套房屋的产权归属发生争议。

    【法院认为】

    讼争房屋产权登记在范某名下，范某系房屋的合法所有权人；

    对于李某夫妇要求变更所有权人的行为，应事先征得房屋抵押银行的同意，由于事先未征得抵押银行的同意，故其诉讼主张，不符合法律规定。

    【不动产登记生效】

    房屋等不动产的所有权的设立以登记为要件，依法登记的房地产权利受法律保护。据此，作为不动产的房屋，其所有权的设立经依法登记发生效力。

    本案中，李某夫妇由于是借用范某的名义购买房屋，房屋产权登记在范某名下，从法律上看，房屋所有权系范某所有。

    可是，李某夫妇不是事先与范某约定了是借用范某的名义购房吗，这个口头约定无效吗？李某夫妇要求变更产权登记，为什么法院不支持？

    【借用他人名义购房的房屋买卖合同效力】

    法律规定，当事人订立合同的意思表示应当真实。

    意思表示真实是指行为人的内心意思与外部表示相一致，即内心具有订立合同的意愿，且采取了订立合同的行为并达到了订立合同的目的和效果，其订立合同的行为才受法律约束。

    本案中，刘某夫妇虽然具有订立房屋买卖合同的内心意愿，但出于少支付首付款和享受贷款利息优惠的考虑，而未采取适当的订立合同的外部表示。刘某夫妇采取的是以范某名义办理公积金贷款并与范某名义与房地产商签订房屋买卖合同，以至于贷款银行和房地产商都认为其相对人是范某而不是刘某夫妇，在这种情况下，如果刘某夫妇不能举证证明其是借用范某的名义购买房屋，那么这套房屋的所有权最终归属为范某所有。

    【总  结】

    在订立房屋买卖合同中如果借用他人名义，将所购房屋的产权登记在于借名人名下并以借名者的名义支付房款的情况下，真正的房屋买受人将会冒有不能依法取得房屋所有权的风险。

    【风险提示】

    在房屋买卖合同中，如果买房人以他人的身份证明和借他人名义与开发商签订房屋买卖合同，该买房人其实只是充当代理人的角色，其签约行为所产生的后果应由他人即被代理人承担，该被代理人应当承担还款义务并有权取得房屋所有权。

    那么，对于充当代理人的买房人来说将不能实现其交易目的；

    对于出借身份证件和出借姓名者来讲，在买房人无力还款或者具有其他违约的情况下也应当负责还款义务或者承担其他违约责任。