结婚按揭买房，离婚时分割的四种情况

 

    一、按揭贷款并还贷完毕的房屋分割问题

    （一）一方婚前按揭购买的房屋，婚后取得房产证并共同还贷的

    司法实践中，对于该案的处理有两种处理结果：

    一种观点认为，夫妻一方婚前以个人财产购买房屋，并按揭贷款，房产证登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产。同样，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。故在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务，为个人债务。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当向对方予以返还。

    另一种观点认为，夫妻一方婚前以个人名义办理房贷，且用个人财产支付首期房款，在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷，如果婚后取得房屋所有权的，无论产权是登记在一方还是双方名下，均应当认定为夫妻共同财产，离婚时作为夫妻共同财产进行分割。对于一方婚前支付的首期房款，由另一方返还一半;尚欠的贷款，作为夫妻共同债务，由双方返还。因此，此种情况下，该房屋属于夫妻共同财产。

    综上所述，第一种观点认为谁付款则产权归谁，而第二种观点则认为应以取得房产证的时间作为认定按揭房屋是否属于夫妻共同所有的判断标准。这也代表了实践中关于这一问题的两种主要观点。

    需要注意的是，在购房时间和结婚时间两个时间点的认定上，购房时间应以交纳购房首付款的实际出资时间为准。而结婚的时间应以到民政部门登记取得结婚证的时间为准。诸如订婚、举办婚礼、请吃喜宴、未婚同居等行为都不具备法律上的意义，不能作为婚姻合法成立的证明。

    （二）一方婚前按揭购买的房屋，婚前取得房产证并在婚后共同还贷的

    司法实践中，对于该案的处理同样有两种处理结果。

    一种观点认为，该套房屋系一方婚前个人出资购买，因此系个人财产，不应作为夫妻共同财产分割，房屋增值部分也属于首付出资人个人所有。对于婚姻关系存续期间所支付的月供款，不论是哪一方的工资支付的，都属于夫妻共同财产。故该房屋和剩余还贷债务均归首付出资人所有，配偶可以分割到月供款总额的一半。

    另一种观点认为，房产属于首付出资人个人财产，但配偶除了有权取得月供款总额的一半外，还有权分割房屋增值产生的收益部分。

（三）以双方名义通过按揭贷款购买的房屋

    需要说明的是，第一，该套房产作为夫妻财产分割时，应将房屋的增值额部分计算在内，否则对另一方而言是显失公平的，也不符合物权的基本原理。

    第二，未还清贷款的按揭房产办理过户手续还需要取得银行的同意。

    第三，该套房产分割时按照房产市值减去剩余贷款，得到财产的净值，由取得房产的一方给予另一方相应的经济补偿，并承担剩余全部债务。

 

    二、以一方名义通过按揭贷款购买的房屋，未还清贷款而离婚

    第一，该种情况下，双方只能通过协商方式解决房产的归属问题。

    这是因为按揭房产在取得房产证的同时要为银行设定抵押权，法院通常将其作为所有权不完全的房产对待，在双方就产权归属不能达成协议时，一般暂不直接判决房产归属，而是根据实际情况先判决由一方使用，待还完银行贷款并涂销抵押登记后再根据一方的起诉判决房产的归 属。

    第二，房产虽是以一方名义购买，但购房的首付款却是夫妻双方共同出资。而且购房时处于夫妻关系存续期间，故该房产属于夫妻共同财产。

    第三，如果双方协商不了，都想得到房子，可以参考房屋的市场价通过竞价的方式进行协商，由出价高的一方取得。

    双方可以在离婚协议书中明确约定该房产归属，（1）如果房子约定归购买名义人所有，那么由归属方给予对方经济补偿，并由归属方继续承担全部银行债务。采取这种方式由于不涉及到房产过户，故不需要银行同意，所以是比较简便快捷的分割方式。

    如果协商由名义人配偶取得房产的话，则双方必须书面通知贷款银行，并取得银行同意办理转按揭手续后，方可办理房产过户手续。而在一般情况下，银行往往担心贷款人的还款能力降低而不予同意房产过户。

    因此，笔者比较建议采用协商房屋归名义购买人所有。

    但需要提醒的是，此种情况下，即使双方离婚，双方对于房屋剩余贷款的还款是承担连带责任。因为夫妻关系存续期间通过按揭贷款的方式购房时，即使是以一方的名义办理的借款手续，银行也会要求另一方出具承担连带还款责任并同意就所购房屋设定抵押的书面承诺。因此，在未还清按揭房屋的贷款前，即使离婚双方协商确定了房产归一方所有，但是一旦取得房产的一方今后不能履行还款责任时，银行是有权要求另一方履行还款的连带责任的。该连带责任并不因双方的离婚而自动撤销。

 

    三、关于按揭房出售的问题

    在我国内地人们一般习惯地把预售商品房抵押贷款称为按揭贷款，按揭贷款本质上是一种由阶段性保证和抵押所担保的银行贷款。

    对于按揭购买的房屋，在没有还清银行贷款前，如果进行房产过户，必须由借款人通知作为抵押权人的银行，在取得银行的同意后方可办理。而如果没有通知银行并取得其书面同意，房地产主管机关是不予办理房产过户的。

    基于上述原因，在离婚诉讼中为保护作为善意第三人的银行利益，避免造成新的纷争，法院一般不会对未还清贷款的按揭房屋做出产权上的分割，只判决房屋由哪一方先行居住。

    但是在离婚诉讼中，也有出现双方都不愿意要房子而将按揭房出售给第三人的情形，这种情况该怎么处理呢？

    未还完贷款的按揭房屋出售时，买受人向出卖人支付房价款的方式有三种。    第一，是由买受人一次性付款。为了保证买受人的资金安全，买受人可将房价款打入共管帐户，在中介公司的监管下先由出卖人还完剩余贷款，然后涂销抵押登记后，即可办理房产过户手续。

    第二，是由买受人通过按揭贷款方式付款。此方式类似于出卖人购买开发商的预售商品房时的按揭付款。此种方式需要中介机构配合先向银行为买受人提供阶段性保证，在贷款银行向买受人发放贷款并打入出卖人的帐户后，出卖人归还银行的贷款余额，涂销抵押登记并将房产过户到买受人名下，然后买受人再就该房产为其贷款银行设定抵押，之后中介机构解除担保，全部交易结束。

    第三，是由买受人通过转按揭的方式付款。买受人必须向出卖人的贷款银行提出转按揭的申请，在取得银行同意转按揭和同意房产过户的书面证明后，买卖双方即可办理房产过户手续，此时买受人需向出卖人支付双方议定的房价款扣除转按揭的部分，并承担出卖人的贷款余额。转按揭的实质是贷款合同中借款人的主体变更，即合同权利义务的概括转移，目前开办此项业务的银行还不普遍。

 

    以上就是关于按揭房离婚时的财产分割问题，希望对大家有所帮助！