五种特殊情形下购置的房产离婚时的分割问题

 

    一、一方为婚外情人购买的房产且房产证登记在情人名下，离婚时可以作为夫妻共同财产分割吗？

    大多情形下，受害妻子一方直接起诉离婚并要求将情人名下的房产作为夫妻共同财产来分割，但是笔者认为，此种情形下，该诉求通常不会得到法院的支持。

    一是，从法律关系上看，提起离婚诉讼只能解决俩人是否离婚的有关问题，而法院是不会解决情人名下的房产归属问题的。   

    二是，从举证上看，除非情人认可其名下的房产属于诉讼离婚夫妻的共同财产，否则妻子需要举证证明该房产属于夫妻共同财产，但如要情人亲口承认房屋的真正归属在实践中实际是非常困难的。

    那么，作为受害者妻子这一方，就没有办法维护自己的合法权益了吗？

    笔者认为，本案可以从购房款归属的问题入手。

    首先应当追回丈夫为情人出资的购房款。在解决这一问题之后，再考虑是否离婚、如何分割夫妻共同财产的问题。

    然后，夫妻两人可作为共同原告将情人告上法庭，请求法院判令情人返还购房款。这样，是可以追回丈夫拒不退还的购房款的。

    最后，面对诉讼中情人可能会提出的该款项属于赠与的主张，可这样答辩：虽然男方对情人的赠与是出于其真实意思表示，但由于这笔购房款实际属于夫妻共同财产，丈夫在没和妻子协商的情况下，擅自将共同财产赠与他人，而受赠与方在接受房款时又是打着结婚的由头，不仅破坏他人合法婚姻关系，而且不排除存在占有他人财产的企图，并非善意有偿取得，因此男方的赠与应属无效，情人应返还男方夫妻二人的购房款。

    二、借用他人名义购买的房产，房产证登记在他人名下，离婚时可以作为夫妻共同财产分割吗？

    笔者认为，第一，在诉讼离婚分割房屋之前，需要先取得登记人的书面同意。这是由于房产证登记在他人的名下，因此，在未取得其书面认可的情况下，法院也是不会将房产作为夫妻共同财产来处理的。

    第二，如果取得登记人的书面同意，则该房产可以作为夫妻共同财产分割。这个时候夫妻双方可以在离婚协议中就房产的归属做出约定，并 取得登记人的签字认可，然后由取得房产的一方给予另一方经济补偿。

    第三，在登记人出具书面证明的情况下，如果夫妻俩不能就房屋的归属达成一致，则可以在向法院提起离婚诉讼时，请求对该房产一并做出处理。

 

    三、夫妻双方为一方老人购买的房产，房产证登记在老人名下，离婚时可以作为夫妻共同财产分割吗？

    夫妻双方为一方老人购买的房产，在夫妻离婚时能否作为夫妻共同财产分割是不能一概而论的，不同问题不同对待：

    1、为父母购买的房产登记在夫妻一方名下，则该套房产应作为夫妻共同财产分割。具体分割时，考虑到房产哪方父母实际居住，一般会判决该方取得房产，并给予对方经济补偿。

    2、夫妻和老人均承认房产属于夫妻共同财产，只是登记在了老人的名下时，则在这种情况下，该套房产不应以登记产权为准而应以事实产权作为认定依据，故可以作为夫妻共同财产分割。

    3、买房出资款实际为老人向子女一方借款所得，并有借条为证，则房产不能作为夫妻共同财产分割，离婚时，两人共同分割债权。需要注意的是，出资款属于赠与的观点只有在夫妻双方出资时与父母约定不明的情况下，才能被认定。

    4、若老人去世后，俩人才离婚，则继承的该房产一般应作为夫妻共同财产分割，除非老人另有遗嘱。此时，出资款是借款还是赠与都不需要再考虑。

 

    四、婚后参与出资购买，房产证登记在其他家庭成员名下的房产，离婚时可以作为夫妻共同财产分割吗？

    登记在其他家庭成员名下的房产，包括兄弟姐妹、父母子女等。

    通常来说，如果作为夫妻共同财产分割，其前提是必须取得该家庭成员的认可，即登记的名义产权人承认夫妻俩享有该房产的一定份额。

    如果产权人不予认可，则必须先通过析产程序对此进行确认。否则，由于房产证登记在其他人名下，即使当事人向法院提起诉讼，也不会得带法院的支持。

    需要注意的是，如果房产登记在未成年子女的名义下，房屋的分割情况，

    同样的，父母以未成年子女名义购买的房产，房产证登记在子女名下的，一般也不能视为家庭共同财产。

    这是因为，基于保护未成年人的利益，在法律上一般视为子女的个人财产。父母离婚时要求对该房产进行分割的，法院一般不予支持。但实际上会由取得子女抚养权的一方拥有对房屋的居住权和管理权。

    当然，为取得抚养权的一方今后发现该方擅自处理房产等行为而损害了被监护子女的利益时，那么未与孩子居住在一起的一方可以基于自身合法拥有的监护权身份，向法院提起要求变更子女的抚养权的诉讼，从而维护未成年子女的合法权益。

 

    五、婚前由一方父母承租的公房，婚后以双方共同财产购买的，离婚时可以作为夫妻共同财产分割吗？

    公房对职工的出售价之所以大大低于市场价，其中一个重要原因是因为该价款中包含了职工的工龄、职称等可以享受优惠的抵扣因素。公房出售主要包括以下几种情况：

    第一，对于夫妻双方购买的一方父母承租的已取得房产证的公房，只要以父母一方或双方的名义取得了房产证，就可以直接作为夫妻共同财产分割。此种情况下，除非各方另有约定，否则，一般视为对夫妻双方的赠与。

    第二，对于没有取得房产证的售后公房，则法院一般暂不对产权归属做出处理。

    第三，对于子女和共有的售后公房，如果房产证上产权份额明确的，可将子女享有的份额部分作为夫妻共同财产处理。如果房产证上没有明确父母子女的房产份额，则需要各方先进行房屋析产后，法院才会就夫妻享有的份额部分进行处理。

 

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