因房屋买卖合同标的性质约定不规范引起的纠纷

    根据审判实践，我们发现因房屋买卖合同标的性质约定不规范引起的纠纷通常是开发商所使用的土地规划用途系开发经济适用房，但实际开发商在宣传单页和买卖合同中宣传和规定的房屋性质均是商品房，一旦发生纠纷，开发商通常使用买卖合同中的格式条款来使自己免责，这就给购房人带来了极大的购房风险。

    【案例】

    2011年4月，李某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，2012年1月，李某入住，但房地产公司迟迟不给李某办理房产证，多次协商未果后，李某与其他20多名业主起诉该房地产公司，要求房地产公司支付逾期交房违约金并办理房产证。

    诉讼中，房地产公司同意办理房产证，但是只能提供经济适用房的产权证，这对20多位业主来说却是始料未及的。

    原来，该房地产公司所使用的土地规划用途系开发经济适用房，但是在宣传和签署合同时使用的都是“商品房”。

    最终，法院判决房地产公司支付逾期交房的违约金，承担违反诚实信用原则的责任，但驳回了业主们的其他请求。

    【评析】

    本案就是一起因因房屋买卖合同标的性质约定不规范引起的纠纷。

    经济适用房和商品房有着本质区别：

    《经济适用住房管理办法》规定，经适房应当实行明码标价，以保本微利为原则，标价应向社会公示，销售价格不得超过公示的基准价格和浮动幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。

    在取得经适房房产证和土地使用权证一定的年限后，方可按市场价上市出售；出售时，应按照届时同地段普通商品住房与经适房差价的一定比例向政府交纳收益，具体年限和比例由市、县政府确定。

    个人购买的经适房在未向政府补缴收益前不得用于出租经营。

    这就是开发商为什么要使用商品房名义出售经适房的原因了。本案中的开发商使用格式合同故意抹杀经适房的性质，再加上购房人审查不谨慎，才导致出现这种问题。

    【解决】

    对于该类纠纷，业主可以要求开发商承担违约责任。

    其法律依据是：

    《合同法》第39条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

    《合同法》第40条规定，提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

    本案中房地产公司作为格式条款的提供者，其提供的格式合同中标的物为经济适用房，属于排除对方主要权利的条款，对于这样的条款其理应以合理方式提请对方注意，而不是故意隐瞒这种情形。

    本案开发商在其所出售的房屋宣传资料中，还是与买房人所订立的合同名称都冠以《商品房买卖合同》，因此可以认定其对李某等所出售的房屋性质是商品房，但在双方所签订的合同内容中，第一条中地块规划用途载明为经济适用房而其余条款均表明原告所购买的房屋为商品房。这样对开发商所提供的的格式合同中对所售房屋的性质就有两种解释，在这种情形下，根据《合同法》有关格式条款的规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，本案中开发商向李某等购房人提供的房屋应当是商品房而不是经适房，在开发商不能向李某等购房人交付商品房的情况下，应依法承担违约责任。