承租人优先购买权行使条件

    一、承租人优先购买权的行使条件
    首先，须出卖人出卖其标的物于第三人。
    法律依据：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第22条规定，“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。”

    其次，须以“同等条件”购买。
    关于“同等条件”的内容，首先是指价款条件等同，即优先购买权人支付的价款应等同于第三人在合同中允诺支付的价款。其次，关于价款的支付方式，也应等同于第三人允诺的方式。如第三人允诺一次付清者，优先购买权人不得主张分期支付。但是，如果出卖人允许第三人分期付款，则优先购买权人除非为出卖人提供了充分而适当的担保，否则不得请求分期付款。此系因为各人的信用及支付能力未尽相同，出卖人信赖第三人的支付能力，优先购买权人却未必能获得同样的信赖。最后，“同等条件”还应包括其他交易条件的等同。例如出卖人将优先购买权之标的与其他财产作为一个整体予以出卖者，优先购买权人一般不得主张将该标的与其他财产相分离而单独购买。又如，第三人允诺对出卖人负担从给付义务的，除非该从给付可以金钱作价，或无此从给付，与第三人的合同亦能成立，否则不得行使优先购买权。
   

    最后，在法定期限内。
    出租人与第三人订立买卖合同之后，应当在一定的期限内通知承租人，并告知承租人其与第三人之间订立的买卖合同的主要条款。承租人自接到通知之日起，可以行使优先购买权。依据法律规定，承租人行使优先购买权的期限为三个月，自出租人通知承租人的那一天起算。但是，如果出租人拍卖房屋的，法律规定出租人应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。”有疑问的是，出租人未履行通知义务，则承租人行使优先购买权的期限应如何确定?对此，我国法律尚未作出说明。

    二、侵犯承租人优先购买权的合同效力
    《民通意见》第118条规定，“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”，但该条目前已被废止。
    根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第21条规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”
据此，承租人优先购买权受到侵害时，无权要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效，出租人与第三人之间合同的效力应当依据合同法有关合同效力的规定判断，但承租人可以请求法院判令出租人对其承担赔偿责任。
    根据以上规定，承租人的优先购买权仅作为一般债权进行保护，不再作为准物权进行保护。承租人不能以侵犯其优先购买权而主张二手房买卖合同无效。