首个《物权法》司法解释热点问题解读

    出台于2007年的《物权法》实施进入第9个年头之际，最高人民法院昨日发布首个关于《物权法》的司法解释——— 《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》，对不动产物权与登记、按份共有人优先购买权等问题作出规定。这部司法解释将于3月1日起实施。

    本文根据最高人民法院民一庭庭长程新文在新闻发布会上的回应，结合其他材料，将物权法司法解释（一）涉及到的热点问题整理如下。

    一、《解释》制定的背景

    产权本身是一个经济学概念，法律上与其大致对应的概念是财产权，而物权则与债权一起共同构成了近现代财产权的两大基石。

    物权作为最为基础和重要的财产权，是社会每个人、每个团体乃至国家的基本权利，也是民事主体从事各种经济或社会活动、创造财富的基础，物权法是规范民事财产关系的基本法律，在法律体系中起着基础性作用，是重要支柱性法律。

    因此，通过适用法律，把法律和政策的精神加以贯彻和展开，依法全面、平等保护各种所有制经济组织和自然人享有的物权，从而为人民群众安定、幸福的生活，为经济社会有序、健康发展提供坚实的司法保障，人民法院责无旁贷。

    二、《解释》涉及的主要内容

    本部司法解释，共22个条文，涵盖不动产登记与物权确认或基础关系争议、预告登记的效力、特殊动产转让中的善意第三人、发生物权变动效力的人民法院、仲裁委员会的法律文书的范围、按份共有人优先购买权的司法保护、善意取得制度的适用等几大方面。

    三、《解释》涉及的热点问题

    （一）不动产物权归属是民事诉讼还是行政诉讼？

    这个问题的本质是，第一，关于不动产登记与物权确认或基础关系争议；第二，关于预告登记的问题。

    关于第一个问题，最高人民法院民一庭庭长程新文说，这种观点受众颇广，在很大程度上导致实践中出现民事、行政审判部门互相推诿以及民事裁判与行政裁判冲突的现象，不仅徒增当事人讼累，也有损司法的权威和公信。

    对此，《解释》从两个方面作出规定：一是在案件的受理上，规定因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议而提起诉讼的，属于人民法院民事诉讼受案范围，人民法院应依法予以受理，民事审判部门应依法予以审理。二是从诉讼中不动产登记簿证明力的角度，规定对发生争议的不动产物权归属的最终判断，应当依赖于对原因行为或基础关系的审查，故在当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人的情况下，应当支持其诉讼请求。

    关于第二个问题，实践中，对于现实登记权利人针对不动产的何种处分，会因违反法律规定而不发生物权效力，存在模糊认识，一些案件中甚至出现不当扩大预告登记效力的倾向。基于预告登记制度的内涵，正确适用预告登记制度，必须注意坚持依法兼顾保障登记权利人的请求权与限制登记义务人的处分权的平衡原则。

    对此，程新文说，为兼顾保障登记权利人的请求权与限制登记义务人的处分权的平衡原则，《解释》对不发生物权效力的“处分行为”进行限缩性解释———限于未经预告登记的权利人同意而转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的在法律上危及或者妨碍债权如期实现的行为。

    （二）关于船舶、航空器和机动车等特殊动产转让中的“善意第三人”及“合理价格”认定标准问题

    据统计，截至2015年5月，全国机动车总保有量达2.69亿辆。机动车的二手交易也大量增加，实践中机动车名实不符的情况也并不鲜见。加之因机动车抵押、交通事故引发损害赔偿、机动车所有权人破产等原因而形成的权利人，也会在诸多情形下与机动车买卖交易的双方当事人的权利产生交集，成为审判的热点和难点。

    此次《解释》对《物权法》对转移船舶、航空器和机动车等特殊动产中的“善意第三人”作出规定：如果受让人已经支付对价并取得占有，哪怕没有登记，也是“善意第三人”，优先于转让人的一般债权，换句话说，转让人的一般债权人，包括破产人、人身损害权利人、强制执行债权人、参与分配债权人，应当排除于《物权法》所称“善意第三人”范畴之外。

    《解释》明确，《物权法》所称的“合理的价格”应根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。

    （三）“开放小区”是否违反物权法

    昨天的发布会上，有媒体就提问，小区内地面公摊面积产权是属于小区业主共有的，如果无条件开放，是否违背了《物权法》？最高人民法院民一庭庭长程新文对此回应说：“封闭住宅小区是农耕时代的产物，我们现在已经处于21世纪工业化、信息化和新型城镇化的新时代，推进现代化城市建设需要有新的理念和探索”，程新文认为，“开放封闭小区”的目的是为了实现物和有关资源效益的最大化，这是一个非常具有前瞻性的、与时俱进的城市发展理念，符合当今世界的潮流和发展趋势，也是落实中央城市工作会议的重要举措，对推进城市现代化具有重要指导意义。“我想这个小权益让位于大的权益，这种理念我认为是很具有前瞻性的。我们现在建设现代化的城市一些理念举措都应该与时俱进。我们作为司法机关相信，随着国家法律的不断完善。公民这种财产权的保障法制化进程、相关的权益保护一定会得到很好的协调，我们将密切关注，并积极应对。”

    （四）关于发生物权变动效力的法院、仲裁委员会的法律文书的范围

    对于直接导致物权变动的人民法院、仲裁委员会作出的法律文书的范围问题，一直是司法实践中争论不休的难题。基于此，《解释》第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”

    （五）关于按份共有人优先购买权的司法保护

    《物权法》第一百零一条确立了按份共有人优先购买权制度，但该条表述较为简单，严重影响按份共有人优先购买权制度功能的发挥。据此，《解释》对按份共有人优先购买权制度进行了细化，分别从按份共有人优先购买权行使的起始条件、同等条件的认定、行使期间、主体范围以及裁判保护等方面进行了规定，极大地完善了按份共有人优先购买权行使的制度架构，使得这一制度从法律的原则规定成为走入现实的具有高度可操作性的鲜活制度。