购买非法房产有什么风险

    在房屋买卖中，购房人如果买的是非法占有人通过盗窃、诈骗等犯罪行为所得的非法房屋，将承担巨大风险。

    【风险提示】

    购买非法房产，有两大风险：

    一、因卖房人本身没有所有权，自然不会有房产证，这就使得房屋无法完成过户；

    二、即使卖房人通过伪造身份证件和房产证将非法房屋完成过户，在原所有人向购房人主张权力的情况下，购房人对原房屋所有人也负有返还义务。这个时候非法卖房人大多已经卷款而逃，无法追回。

    【案例】

    2010年，柴某冒名租用庄某的某一套房屋，之后用假的房产证将庄某的房产证调换，之后又通过伪造庄某假的身份证和户口薄，以庄某的名义与不知情的段某签订房屋买卖协议，以40万的价格卖给了段某，并办理了过户手续将房屋交付给段某居住。2012年，庄某知道此事向公安局报案，柴某很快被刑事拘留，同年12月被判合同诈骗罪，判处有期徒刑12年。之后，庄某多次要求段某返还房屋，段某以不知情为由拒绝返还，庄某于是起诉至法院。

    【判决结果】

    判决：段某将房屋按现状返还给庄某，段某花费的装修费由庄某返还。

    【案例评析】

    该起纠纷就属于因柴某与段某之间买卖非法房产而引起的。

    法院判决依据如下：

    第一，柴某不是房屋的所有权人，私自将房屋卖给段某，属于无权处分，因房屋买卖合同事后没有得到所有权人庄某的追认或认可，因此柴某与段某之间的合同无效。

    第二，诈骗取得的房屋不适用善意取得制度。关于善意取得制度的适用规定在我国《物权法》第九章第106~116条，从这些规定可以看出，遗失物原则上不适用善意取得制度。但是，《物权法》对于通过贪污、诈骗、盗窃等犯罪途径所获得的赃物是否适用善意取得并未作出明确规定。

    我们认为，赃物也不适用善意取得，理由如下：

    第一，从物的保护价值上看，房屋等不动产价值动辄数十数百万，相对于一般的遗失物（除了古董、名字画、玉器等）来说，保护价值更大。

    第二，从所有权人主观意识上看，对于遗失物来说，其所有权人是由于自己不谨慎、不注意等过失造成的，权利并没有受到他人的侵犯；而房屋所有权人是在完全不知情甚至被欺骗的情况下被犯罪分子盗窃或诈骗取得房屋，而法律尚且保护其所有权没有受到侵犯还有权追回的遗失物，那么，对于不存在明显过错并且物权遭他人侵犯的房屋所有权人，法律更应当保护，准予追回房屋。

    上述是理论界的通说，虽然实践中有些判例也支持了“赃物适用善意取得”的观点，但是毕竟在《物权法》上没有明确规定，因此，如果购买了作为赃物的房产仍然存在不被法律保护和丧失所有权的风险，购房时应需谨慎。