二手房买卖应注意的法律问题

 

焕廷来办案

 

2013年4月14日，原告与被告签订了《房屋买卖合同》，约定将郑州市中原区某小区房屋以32万元的价格卖给被告。合同签订后，原告按照约定支付给被告8万元，之后，被告将房屋钥匙交付给原告，原告即对房屋进行了装修并实际占有。此后，被告无正当理由拒绝协助原告办理房屋过户手续，原告多次与被告协商，均未果，后来，原告找到我方，将案件委托我方办理，我方代理诉至郑州市中原区人民法院。

 

【焕廷有话说】

 

该案是二手房买卖纠纷，法律关系明确，责任义务明确，办理该案并不困难，但是这类案件在司法实践中关于是否属于法院受案范围的争议很大，本案的一审法院认为买卖合同只产生债权请求权，不产生物权请求权，房屋确权系物权登记机关的的权力，不属于人民法院的受案范围。那么法律上对此是如何规定的呢？我们在签订二手房买卖合同时应注意哪些法律问题呢？小牛为您一一解答。

 

——买卖合同成立后，出卖人未能自动履行产权过户义务。对此，实践中买受方既有主张确权的，也有要求出卖人履行产权过户义务的，如何处理？ 

 

在出卖人未自动履行所有权移转义务前，买受人尚未取得标的物的所有权，其依据合同约定要求确认房屋所有权归其所有，缺乏基础。因此，对出卖人不履行产权过户义务的，买受人不能直接要求确认房屋产权归其所有，只能按合同约定要求出卖人履行产权过户义务。 （上海市高级法院关于下发《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》的通知第九条）

 

——二手房买卖过程中卖方注意问题

1、按揭房

二手房是按揭所贷，如资金不够雄厚，那么就需要先赎房，做法一般是委托中介或担保公司全权处理，全权委托一般带有极大的风险，因此建议签订由律师起草的居间合同并将委托权限限定为部分委托，自己尽量参与整个过程。

2、出租房

有优先确认承租方是否对此房屋行使优先购买权。

3、期房不得买卖。

4、合同若存在不能继续履行的可能，卖方最好主动提出解约。

————二手房买卖过程中买方注意问题

1、合同无法继续履行，买方应在卖方提出解约之前启动法律程序，并申请财产保全。

2、买方最好不要帮忙赎楼。

3、确定房屋状况：是否有出租，出租人是否放弃了优先购买权，卖方与房产证户名是否一致，若是夫妻等共有房屋，合同上有无共有人的签名同意。

4、不要完全相信中介。

5、最好不要购买期房。

6、定金约定可以高一点，但一定要对方签收。

7、要拿到卖方的身份证复印件和现在住址，一旦以后诉至法院，掌握这些资料十分方便。