订立房屋买卖合同前应该了解的基本知识（上）

 

     一、房屋买卖合同中的当事人

    卖房人（出卖人）：依照约定交付房屋并转移所有权的一方当事人；

    买房人（购房人）：接受房屋并支付价款的一方当事人。

    二、房屋买卖合同的特点

    1、合同标的物是不动产即房屋。房屋所有权转让时该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。

    2、合同为要式合同且应当办理产权过户登记。

    3、出卖人出卖房屋不得侵犯房屋共有人或承租人的优先购买权。房屋出卖出租的房屋时，需要提前通知承租人，同等条件下（房价相同、房款交付期限相同、交付方式相同），承租人有优先购买权。如果侵犯了承租人的优先购买权，房屋共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖合同无效。

    三、房屋买卖的种类

    1、商品房买卖合同与经济适用房买卖合同

    商品房买卖合同，标的物是房地产商开发的房屋，包括商品房现售和预售两种；

    经济适用房买卖合同，与商品房买卖不同的是，其销售对象是中低收入家庭住房户。

    2、商品房现售合同与商品房预售合同

    3、已购公有住房买卖合同与城市私有房屋买卖合同

    需要注意的是，已购公有住房，是指本市城镇居民按照国家和本市城镇住房制度改革政策的规定，购买并领取了房改成本价或标准价房屋所有权证的住房。

    4、一手房买卖合同与二手房买卖合同

    四、房屋买卖合同订立应遵循的原则

    1、平等原则

    （1）当事人在订立合同时的法律地位平等；

    （2）当事人在履行合同时的法律地位平等；

    （3）当事人承担违约责任平等；

    （4）当事人的合法权利平等地受到法律保护。

    2、自愿原则

    （1）当事人有权自主决定是否与他人订立合同；

    （2）有权依法决定合同的内容；

    （3）有权依法变更和解除合同；

    （4）有权依法选择解决合同争议的方法。

    3、公平原则

    最根本的要求是合同各方当事人应当对等的享有权利和对等的承担义务。

    4、诚实信用原则

    一是要求合同从订立到履行的全过程中各方当事人都应该城市守信。

    订立合同不能有任何欺诈行为，要以善意的方式履行其义务，不得滥用权利及规避法律或合同规定的义务。

    二是要求维护当事人之间的利益以及当事人利益与社会利益之间的平衡。

    5、遵守法律、行政法规和尊重社会公德原则

    一是当事人订立和履行合同必须符合法律、行政法规的规定；

    比如国家专有的不动产，任何人不得私自买卖，私自买卖的无效，触犯刑法的，还要追究其刑事责任。

    二是尊重社会公德，不得损害国家利益和社会公共利益。