房产抵押需要符合什么条件？怎样办理房产抵押贷款？

【基本案情】
张某与李某系夫妻关系，有一套价值100多万的房子，儿子小张一年前做生意因资金周转困难，向王某借款70万，约定以父母房产为抵押，没有到管理部门办理抵押登记，债权到期后，由于无力还钱，王某找到张某和李某要求腾房还钱，王某认为即便是借款时他们没有在场，但是基于亲属身份关系，小张完全可以全权代表对房屋作出处分的行为，王某的说法能得到法院的支持吗？

【律师说法】
根据《担保法》第三十八条规定：“抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。”
《物权法》第一百八十五条也指出：“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。”
《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（试行）》第112条、第113条则更加明确地表示：“债务人或者第三人向债权人提供抵押物时，应当订立书面合同或者在原债权文书中写明。”
“以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效。”

  与之对应可以看出，抵押必须同时符合两个要件，否则便属无效，债权人无权据此以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿：

　一是用于抵押的财产，应当属于债务人所有；或者虽然不属于债务人所有，但取得了具有所有权的第三人同意；债务人对自己无所有权或者未经第三人同意的财产不得设定抵押权。

　二是债务人或者第三人必须就抵押事项订立书面合同，至少必须在债务人出具给债权人的债权文书中有着明确的抵押意见。

　正因为本案并不具备上述要件，决定了所涉抵押从一开始时起，便对张某、李某没有任何法律约束力：一方面，小张的行为属于无权处分；他们没有同意将房屋交由儿子抵押，甚至对儿子与王某之间的借贷、抵押行为一无所知，儿子并不享有代理权，更不享有直接处分权。另一方面，张某、李某并没有与王某签订抵押合同，也没有以任何方式表明愿意以自己的房屋作为抵押，事后亦没有予以追认。

　　此外，根据《物权法》第一百八十条第（一）项、第一百八十七条、第一百八十八条之规定，就房屋抵押，还必须办理抵押登记，抵押权自登记时设立。未经登记，不得对抗善意的第三人。
因此，就本案而言，因为相关手续不符合法律的规定，王某的债权很难得到实现，抵押归于无效，债权没有保障，保障债权，降低风险就需要对抵押权进行全面的分析，希望在日常生活中给予大家一定的指导。

　　一、房地产抵押的基本条件

　　房产抵押有一定的限制，根据我国《担保法》的有关规定，下列房地产可以设定抵押；

　　(1)抵押人所有的房屋和其他地上定着物；

　　(2)抵押人依法有权处分的国有土地的使用权、房屋和其他地上定着物；

　　(3)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地使用权。

　　同时，下列房地产不得设定抵押：

　　(1)土地所有权；

　　(2)耕地、宅基地、自留山等集体所有的土地使用权，但抵押人依法承包并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权，以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权除外；

　　(3)用于学校、幼儿园、医院等公益性的房地产；

　　(4)所有权、使用权不明或者有争议的房地产；

　　(5)依法被查封、扣押、监管的房地产；

　　(6)其他依法不得抵押的房地产。

　　房地产可以重复设定抵押。根据我国法律的规定，如果房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。也就是说重复抵押是允许的，但该房地产的价值要大于(或等于)它所担保的债权的总和。

　　二、办理抵押登记流程

　　房屋产权抵押登记必须向登记机关提交下列文件：

　　(1)抵押当事人的身份证明或法人资格证明；

　　(2)抵押登记申请书；

　　(3)抵押合同；

　　(4)《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；

　　(5)可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；

　　(6)可以证明抵押房地产价值的资料；

　　(7)登记机关认为必要的其他文件。

三、办理房产抵押贷款的相关问题

   （一）申请办理房产抵押贷款的条件

　　1、年满18周岁，具有完全民事行为能力的自然人；

　　2、具有稳定的职业和收入、信用良好，有偿还能力；

　　3、银行规定的其它条件。

　　（二）申请办理房产抵押贷款所需提交的资料

　　所需提交的资料有：身份证明、户口本、婚姻证明、收入证明、抵押房产的房地产证及评估报告、贷款用途证明、银行规定的其它资料。

　　（三）房产抵押贷款所规定的用途

　　用途包括：购商品性房产(包括住宅、商铺、写字楼等)、购车、家居装修、出国留学、购买生产所需原材料、用于经营的周转资金。

　　（四）房产抵押贷款的贷款成数、年限及利率

　　贷款金额根据所选择的贷款用途的不同确定，但一般不超过抵押房产评估净值的60%；年限一般不超过20年；贷款利率按人民银行有关个人消费贷款的规定执行。

　　（五）房产抵押贷款的还款方式

　　对于2年期以下的贷款，可按月付息，一次或两次还本；

　　对于2年期以上的贷款，可选择等额本息还款法或等额本金(递减)还款法。

　　（六）办理房产抵押贷款所需交纳的费用

　　物业评估费、抵押登记费、律师费(个别银行收取)、保险费(境外人士还需公证费)。

　　（七）申请房产抵押贷款程序

　　1、递交资料、提出申请；

　　2、银行调查、审批；

　　3、签订贷款合同等法律文件；

　　4、办理抵押登记及购买保险；

　　5、贷款发放；

　　6、借款人按合同约定按期还款；

　　7、结清贷款，注销抵押登记。

　　(八)时间

　　办理抵押登记手续所需准备资料：银行开具的法人代表证明书、法人授权委托书、法人及受委托人身份证复印件、营业执照复印件、金融许可证复印件、抵押贷款合同、房产抵押登记申请表、房产证、业主身份证复印件。从递件到取件需15个自然日。

　　（九）共有房地产如何设定抵押

　　共有房地产，每个共有人都有权对该房地产设定抵押权，但须取得其他共有人的书面同意。按份共有的房地产设定抵押时，以抵押人本人所有的份额为限；以共同共有的房地产设定抵押时，全部房地产均为抵押财产，抵押物变卖时，其他共有人员负连带责任，在以变卖款偿还债务后，其他共有人有权向抵押人追偿。

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