房产抵押，对于普通家庭来说，房产是财产的重要组成部分，因此国家法律规定房产必须办理权属登记，交易过户也要履行严格的法定手续。大多数人认为实际占有房产、使用房产最为重要，对于房屋所有权证重视程度不够，导致房屋所有权证被借用、以至篡改导致纠纷的现象时有发生。下面我们就通过一个典型案例给大家讲讲不及时办理房产变更登记的风险。
【案情简介】
近日，北京一中院受理了一起某银行、马某某（兄）与马某某（妹）担保物权确认纠纷一案。马姓兄妹的父亲因拆迁补偿取得一处房产，后由马某某（妹）变更至自己名下并取得房产证。
2014年，马某某（妹）以此套房屋做抵押，向某银行申请了贷款。2015年，由于马某某（妹）到期未能偿还，某银行将马某某（妹）诉至法院，要求偿付贷款本金及逾期利息，法院支持了某银行的诉讼请求，但判决生效后，马某某（妹）一直未予履行。
2014—2018年，涉案房屋经法院判决确定为马某某（兄）继承，马某某（妹）的房屋所有权证被撤销。后某银行将马姓兄妹诉至法院，要求确认其对涉案房产享有最高额抵押权，对该房产有权采取拍卖、变卖等强制执行措施，对拍卖、变卖所得款在贷款生效判决书确定的受偿范围内优先受偿。
【判决结果】
本案经一审、二审法院审理后认为：某银行在办理抵押登记手续时，房屋所有权证上记载的所有权人为马某某（妹），房屋所有权证亦由马某某（妹）本人持有，某银行在办理抵押登记时并不知道或应当知道马某某（妹）系无权处分，且为取得抵押权实际发放了贷款并办理了抵押登记手续，因此应认定某银行善意取得抵押权。
最终北京一中院判决：某银行能够善意取得在案涉房屋上设立的抵押权，对拍卖、变卖案涉房屋所得的价款享有优先受偿权。关于优先受偿权的范围，以贷款生效判决书确定的判决内容为准，但不超过被担保债权金额。
【法官提示】
1、对于权利人房屋所有权证是证明权利人对房屋具有所有权的重要凭证，如果相对人善意地与房屋所有权证上记载的权利人发生交易，即使房屋所有权证记载的权利主体错误，法律为了保护交易安全，也会确认善意相对人依法享有相应的权利；此时，真实权利人只能向无处分权人请求赔偿损失。因此，对于因拆迁补偿、继承等非交易方式取得的房产，应当及时办理变更登记。
2、对于第三人应当在进行涉及房产的交易时，自行或通过正规中介认真核验房屋所有权证书的真实性、有效性；对于专业金融机构来说，还可以通过上门等方式了解交易所涉房产的实际占有情况，了解房屋实际占有人对交易的态度，避免其后纠纷的发生。
【焕廷说法】
什么是“善意相对人”？民法上有所谓“善意第三人”“善意相对人”的概念。此处的“善意”是民法上的概念，有民法上的特殊意义，不能用我们口语中所谓的善意去解释。主要指的是合同的相对人或其他民事法律关系中的第三人，因自身没有过错也不可归责于己的行为，取得一定的财产或利益。善意指的就是没有过错。法律保护善意第三人的合法利益，法律关系中的其他人的权利，不得对抗善意第三人。
