夫妻一方未经另一方同意出售共有房屋，怎么办？

 

    【案例】

     张先生与李女士在一次公司宴请上结识，两人一见钟情，很快进行了结婚登记，两人共同购买了一套商品房，张先生为表示自己的真心，把房屋登记在了李女士一人名下，后来，两人感情出现矛盾，张先生自己搬出去居住，2014年8月，李女士与中介公司介绍的何先生签订了房屋买卖协议，何先生当场支付了全部价款，之后李女士协助何先生办理了产权过户手续。正在何先生搬家之际，张先生出现主张这套房屋是他与妻子的共有房屋，妻子李女士无权出售，要求何先生返还房屋。

    请问：

    1、张先生有权要求何先生返还房屋吗？

    2、张先生应该通过什么途径维护自己的合法权益？

    【律师解答】

    第一问题，答案是张先生无权要求何先生返还房屋。

    原因有三：

    1、根据我国婚姻法司法解释相关规定，夫妻一方未经另一方同意出售夫妻共同共有房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方不得主张追回该房屋。

    2、夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。

    因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。

    夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

    本案中，李女士出售的房屋是夫妻共有房屋，第三人何先生系中介房公司介绍，对于房屋的所有权应属不知情，且何先生支付了全部价款并办理了房屋过户，是善意取得，属于善意第三人，因此张先生无权要求何先生返还房屋。

    第二个问题，张先生可以在离婚诉讼时要求另一方赔偿其擅自处分共同共有房屋而造成的损失，这个是法律上所赋予张先生的损害赔偿请求权，法院是支持的。

    【知识补充】——善意取得

    善意取得又称即时取得，指的是无权处分人将其受托占有的他人的财务（动产或不动产）转让给第三人的，如受让人在取得该动产事系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。

    根据《物权法》第106条的规定，善意取得必须满足三个要件：

    1、受让人受让该动产或不动产时系出于善意，即不知情，不属于恶意串通。

    2、受让人支付了合理对价；

    3、转让的不动产或动产按照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给了受让人。

    【律师建议】

    由上可知，买房人要想善意取得房屋是有前提的。

    因此，受让人（买房人）在购买房屋时应注意：

    买房人最好要求出卖人出示其配偶委托出卖人代办一切交易手续的委托书或者同意出售房屋的书面证明，或者约定大部分房款在办理过户登记后再支付，以保障交易安全。

    否则，如果在过户前出现纠纷，一旦合同被认定为无效，能否追回房款就存在巨大的风险，而只有办理了房屋过户登记，买房人才有可能根据善意取得制度获得房屋所有权。

    【法条链接】

    最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条

    最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十一条

    《物权法》第一百零六条