合同为何无效？

    2012年4月，因城市建设需要，原集体土地被征收，原告一家获得两套别墅作为安置房。同年，别墅交付，原告夫妻使用其中一套，儿子一家使用另外一套。当年12月，儿子将归自己使用的那一套房屋出卖，获得价款160万元，房屋同时交付使用。2014年底，该房屋的市场价已达300多万，原告即以儿子和买房人为被告，诉至法院请求确认该房屋买卖协议无效。2015年3月，经西湖区人民法院开庭审理，以买卖标的物不具备法定条件、侵犯了原告共有权为由判决确认该买卖协议无效。

    河南焕廷律师事务所提醒大家，买卖协议无效，意味着双方将相互返还财产。因为协议中的违约责任是针对出卖人违约而设定的，本案中出卖人没有违约，所以买受人也无法依协议约定获得违约赔偿。但是众所周知，尚未取得产权证的房屋不能上市交易。卖家为什么要卖这样的房子呢?现在集体土地征收安置房屋面积特别大，如本案，一户四五口人的家庭，可以得到200多平方米的连体别墅两套。这些家庭，一般在市区都另有住宅，根本不需要居住安置房，将其出租又嫌麻烦，所以将其出售获利，就成为顺理成章的选择。那为什么三年后又反悔了，要想方设法收回房子呢?无可讳言，利益驱动使然。经过两三年的时间，房价翻番，如此100%的暴利勾起的欲望，仅靠一纸法律不予保护的合同是无力遏制的。巨大经济利益的诱惑，转让合同本身违法，促使卖家突破道德的约束，利用法律的力量来获取巨额利益，几乎是必然的。但是卖家同样认为，买房人明知所购房屋没有产权证，自己虽支付了相应价款，但至少在相当长的一段时间内房屋不能过户，不能取得对房屋的所有权，承受着相当大的法律风险。明知自己的权益难以得到法律保护，那为什么还是有如此众多的购房者愿意承受如此大的风险呢?究其原因主要有：价格便宜——无证房屋的价格比有证房屋要低百分之二三十，对买方来说，是个极大的诱惑，也容易因此利益而甘冒法律风险;环境优美——近年新建的农居点以连体别墅为主，造型优美，环境优雅，健身、医疗、娱乐设施齐全，非常适宜居住;所以，在合同中就明确约定，如果因政策原因不能办理过户手续，买方及其后代享有永久居住权，卖方及其后代均无权收回该房屋。当然，买方也担心卖方违约，如本案买方就特意在合同中约定，如果卖方收回房屋或将该房屋卖与他人，将承担高达价款50%的违约金。

    综上所述，房屋作为百姓生活中最重要的不动产，其交易的可靠性必然是交易双方除价格之外关注的另一焦点。法律明确规定，房屋作为不动产，以登记为所有权转移的标志。当然，我们必须区分合同的有效性与产权转移的有效性。交易双方主体合法，意思表示真实、一致，不违反法律法规的强制性规定，该合同就应当有效;但在产权登记机关办理房屋转移手续并取得产权证之前，房屋的所有权并未转移，即买家没有取得所有权，如果出现这种情况，买家不能主张该房屋的所有权，而只能依买卖合同追究卖家的违约责任。