一房数租 谁可获得承租权

    同一出租人，就同一房屋，与两个以上的承租人订立房屋租赁合同，为“一房数租”。一房数租，谁可最终获得承租权？
    一、典型案例
    孙某与李某签订房屋租赁合同，李某承租后与陈某签订了转租合同，孙某表示同意。但是，孙某与李某签订租赁合同之前，已经把该房租给了王某并已交付。李某、陈某、王某均要求继续租赁该房屋。
    二、案例评析
    本案中陈某与李某间的转租合同因事先征求了孙某的同意，属有效合同，而孙某与王某之间的合同也是有效的。
    第一，王某最终获得房屋承租权。
    本案中，由于王某已经合法占有了租赁的房屋，根据《城镇房屋租赁合同解释》第6条第1款，应确定王某为履行合同的承租人。
    第二，陈某有权请求与李某解除转租合同。
    本案中，由于孙某将房屋租给了王某并已交付，因此李某向陈某交付房屋的行为已不可能实现，李某的行为造成了根本违约，因此陈某有权请求与李某解除合同。
    第三，根据合同相对性，陈某有权请求李某承担相应的赔偿责任。
    三、“一房数租”处理原则
    （一）法律依据
    《城镇房屋租赁合同解释》第6条规定：
    出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
    1、已经合法占有租赁房屋的；
    2、已经办理登记备案手续的；
    3、合同成立在先的。
    不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
    （二）法条说明
    该条确立了“债权具有平等性的例外规则”。即在一房数租中，每一个租赁合同均有效时，承租人请求出租人承担实际履行义务的债权具有不平等性。
同一出租人，就同一房屋，与两个以上的承租人订立房屋租赁合同，为“一房数租”。“一房数租”中，依照下列顺序，确定数个承租人请求出租人实际履行之债权的先后顺序：
    第一，已经合法占有租赁房屋的承租人优先；
    第二，已经办理登记备案手续的承租人优先；
    第三，合同成立在先的承租人优先。