房屋多重买卖合同纠纷常见问题（上）

    一物的多重买卖，又被称为一物二卖，是指出卖人就同一标的物签订数个买卖合同，分别出售给数个买受人的情形，那么，关于一物多重买卖所签订的合同效力如何？
    一、房屋多重买卖经典案例
    地产商甲急于出售一栋别墅，遂打电话向乙、丙、丁发出售房要约，声明要约有效期为1个月，要约发出后第10日，甲与乙签订买卖合同并交付别墅，乙支付了全部房款，但未办理产权登记。第21日，甲与不知情的丙签订买卖合同并办理产权登记。第25日，甲又与不知情的丁签订了买卖合同。第26日，别墅被意外焚毁，甲乙丙丁因此产生纠纷。
   【 法律关系】
    乙：最先与甲签订合同，并占有房屋，但未办理产权登记；
    丙：主观上不知情，但办理了产权登记；
    丁：主观上不知情。
    【涉及的法律问题】
    第一，这三份合同的效力如何；
    第二，谁是该别墅的所有权人；
    第三，甲承担什么样的违约责任；
    第四，别墅损毁的责任谁承担；
    二、多重买卖合同的效力如何？
   （一）多重买卖合同效力认定标准
    《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十五条规定：“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。”
    《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。”
    据此，在一物多重买卖的情况下，只要每个买卖合同都不具有合同法第五十二条规定的无效情形，则数个买卖合同均是有效的。
    （二）甲与乙的买卖合同有效
    甲乙买卖合同中，没有办理产权登记，不发生物权变动，但是不影响甲乙买卖合同的成立与生效。
    （三）甲与丙的买卖合同有效
    丙与甲签订合同事并不知情甲已与乙签订了合同，不存在与甲的恶意串通情形，因此甲丙的合同也是有效的。
    法律依据——《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第10条
    “买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”
    （四）甲与丁的买卖合同有效
    本案中甲已经将产权过户给丙，无权再处分房屋，但是其与丁的合同依然是有效的，依据是《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”
    当然，根据《民通意见》第68条规定，甲属于故意隐瞒情况，丁可以主张手欺诈解除合同。