租客不交房租也不搬走怎么办？

    近日经常接到这样的咨询电话：

“租房的人拖交租金房东能不能停水停电？”

“承租人不搬走能不能换锁？”

“老赖租户不交房租也不搬走能不能报警？”

  面对房屋租赁关系中产生的纠纷人们往往手足无措不知道怎么处理，甚至于采取过激行为，非但没有解决问题，还给自己带来违法的风险。为了使大家在生活中能够更好的解决纠纷，下面给大家分析一下相关法律关系希望给大家一定的指导。

案例:吴女士通过大厦物业管理处租了一套大厦房屋，可是住了两个月后，每天早晨不到6点钟，旁边的建筑工地施工的噪音吵得她没法安睡，吴女士把情况反映到大厦物业管理处，希望能够解决，如不能解决，可通过减租的方式给自己弥补。双方协商后，矛盾一直没有解决，吴女士也没有按租赁合同里规定的时间内交付租金。一星期后，物业管理处停掉了房屋的水电。吴女士找到物业公司，希望先把水电费交上，房租协商好后再付，而物业公司表示，房租不交就不能收水电费。又过了几天，吴女士回家时发现门上有个通知单，“钥匙已换，请到大厦物业管理处。”而全部家当也被锁在屋里。
大厦物业管理处一位工作人员表示，管理处受业主委托，代业主出租、管理房屋。按业主与承租方签订的合同，承租方如不按时交纳、拖欠租金，业主可停水停电、收回房屋。承租方在租房时，已看过周围的环境，建筑工地后来开工骚扰了她，她可向政府相关部门投诉，合同里没有条款标注房屋外部周围环境改变，业主就要减租。
  业主或中介物业代理公司有没有权利停水停电换锁呢?无论是业主或是代理业主的中介、物业管理处都没有权利把租出去的房屋停水停电，如果把停水停电作为逼使承租人交纳房屋租金的手段，是违法的。业主或是中介、物业管理处私下里换锁，是一种过激的行为。业主与承租人签订了合同，这种约定，不能违反国家法律、法规强行约定，如果违反了是无效条款。发生以上事情，承租方可投诉到街道办通过协商、调节、仲裁等法律途径来替自己维权，解除合同。

  如果在现实生活中发生以上情况我们该如何处理呢？
  首先，按照签订的租赁合同约定处理。租客不交房租是否构成合同约定的违约情形，房东是否可以据此解除合同，合同解除后如何返还房屋及结算有关费用。
  其次，若你们之间没有签订书面合同或者合同没有约定前述问题的，则房东可依留置权处理。即在第三人见证下打开门锁，将租客物品放置一处或搬离房屋后存管。等租客返回结算有关费用后再将其物品返还。
如果是恶意欠租，则可按照合同约定，行使收回房屋的权利，按照新的规定，住宅用房承租人累计三个月未支付租金，经出租人催告后，在十五日内仍未支付的，出租人可解除租赁合同，你的房屋承租人发生拖欠租金三个月，你须履行催告的义务，在承租人15天仍未支付的情形后可解除租赁合同。关于损失部分，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。

  当然，新的规定对出租人享有的解除权进一步进行了明确，如未按照合同约定的用途使用租赁房屋，或未经出租人同意擅自改变房屋结构，在出租人要求的合理期限内仍不予纠正或恢复原状的;另外，经营用房承租人累计六个月未支付租金，经出租人催告后，在一个月内仍未支付的，出租人可解除租赁合同。
必要时可以报警，但因涉及民事纠纷问题，所以最好请执法机关介入，承租人在占有、使用房屋时，最基本的义务就是按合同交纳租金。这同时也是出租人通过出租行为获取收益，行使收益权的表现。
  我国《合同法》第227条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内交付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。而根据《城市房屋租赁管理办法》第22条的规定：承租人必须按期缴纳租金，违约的，应当支付违约金。该法第24条第(四)项也同时规定，拖欠租金累计达6个月以上的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿。
  总而言之，对出租人最好的办法是：首先进行协商，协商不成的，可向法院提起诉讼，同时申请财产保全。

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