购买二手房时应该注意什么细节？

随着社会的不断发展变化，二手房买卖日益增多，各种花式房屋买卖纠纷纷纷出现，下面整理了一些常见二手房买卖中细节，做好这些细节将避免纠纷的发生。

 

 

看房阶段需注意的事项：

 

1、房屋手续是否齐全 

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 并了解清楚房子的产权情况，70年，50年还是40年；商品房、经济适用房、商住两用等。

 

2、房屋产权是否明晰 

有些房屋有共有人，如有继承人共有的、夫妻共有等，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 

 

3、房子是否满五年，如果从房主上一次购买这个房子到他出售时还不满五年的话，购房人还需要承担额外的税费。

 

4、交易房屋是否在租 

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 

 

5、土地情况是否清晰 

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

 

6、市政规划是否影响 

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

 

7、福利房屋是否合法 

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 

 

8、物管费用是否拖欠 

有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。 

 

签订合同阶段需注意的事项：

买二手房要签三合同：定金合同、居间版买卖合同、网签版买卖合同。

 

现在很多情况是，定金合同跟居间合同放到一起来签。居间合同一般在中介签的合同，基本包括：甲方、乙方、中间方、房子位置、面积、价格、所有权证号等等房子基本信息，还有约定何时贷款，过户及拿房产证等，会有哪些可能违约情况，以及处理办法，

其中需要注意一下三点：

 

 

1、一般买家付了意向金，规定日期内是不退意向金的，房东签字确认，并收取了意向金，意向金转变为定金。此时如果再有变化，按定金罚则双倍返还。

 

2、交房要明确时间，逾期应约定迟延履行金；户口最好是交易过户前迁出，明确约定具体的法律责任，这个一定要千万注意。

 

3、明确付款的时间，一般分四步，定金、首付、银行贷款、尾款。关于交钱的事都要谨慎，在未过户、没有拿到房子之前，支付的钱不要直接给到房东，去官方的资金监管机构或是与政府资金监管合作，开立资金监管“专用账户”进行划转，确保资金的安全。中介一般因为想要促成交易不太愿意去做这个资金监管，但买家一定要注意这个问题。

网签就是交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。然后会给个网签号，用户可以通过这个号在网上进行查询。网签是为了让房地产交易更加透明化，防止"一房多卖"。签居间合同到网签这段时间，是违约出现频率最高的时段。大多数人觉得最后的网签就是定了性的，想再改就是不可能的了。但是在此之前违约也是要承担责任的。

 

焕廷律师提醒您：其实违约情况主因无非是几种：签了合同，还没过户，房价大涨，之前定的价格太亏了，夫妻一方卖共有财产，未经另一方同意；子女卖了父母的房子未经老人同意。房子有抵押……大致这些。罗列这些原因，提醒大家了解房屋详细信息是非常重要的事情。签订合同一定多注意审查合同，也可以请专业律师来对交易风险进行把控。一旦发生纠纷及时联系专业律师咨询通过法律手段维护权益！

 

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